El sem hinnénk milyen dolgokra kell figyelni akkor, amikor építési telket szeretnénk vásárolni. Az alábbi összeállításban megpróbáltuk összeszedni azokat a legfontosabb fogyasztóvédelmi szempontokat, amiket javaslunk mindenképpen figyelembe egy építési telek kiválasztásánál és a vételi procedúra során.

Ha a következő pontokban leírtakat figyelembe veszi építési telkének megvétele előtt, biztosan nem éri majd meglepetés később.

 

Település rendezési, szabályzási terv (Beépíthetőség)

A helyi önkormányzat általában rendeletben határozza meg, hogy adott településrészen milyen mértékben és hogyan (pl. : telekhatárra építhetünk-e, mekkora elő-, hátsó- és oldalkertet kell hagynunk, stb.) építhető be a telek. Legyakrabban azzal találkozhatunk, hogy a telektulajdonos sem ismeri a saját telkének beépítési szabályait. Nemcsak ilyen esetben, hanem minden alkalommal a telekvásárlás előtt javasolt megkeresni a helyileg illetékes önkormányzatot, hogy tájékozódjunk a telek beépíthetőségéről.

Milyen formában tehetjük ezt meg?

  1. A legjobb talán, ha hivatalos levélben tesszük ezt meg, amelyre hivatalos levélben kapunk nagy valószínűséggel választ.
  2. Amennyiben szóban érdeklődünk, akkor is kérjük meg a felvilágosítást adó önkormányzati képviselőt, hogy válaszát adja át részünkre írásban is.
  3. Érdeklődhetünk email üzenetben, amire valószínűleg szintén email üzenetben kapunk majd választ. Ilyenkor is már a kérést tartalmazó üzenetünkben kérjük meg az önkormányzati ügyintézőt arra, hogy ne csak egy szimpla email üzenetben válaszolja meg a kérdésünket, hanem egy hivatalos (aláírás, bélyegző) átiratban, amit utólag elektronikusan beszkennelt formátumban továbbítson mellékletként a válaszüzenetében.

Miért fontosak a fentiek? Mert ha a későbbiekben az egyszerű bejelentés megtételekor vagy az építési engedély kérésekor az itt kapott választól eltérőt kapunk, hivatkozhatunk a korábban az önkormányzattól kapott dokumentumra. Természetesen előfordulhat az is, hogy mire az építésünket egyszerű bejelentéssel elindítanánk a helyi építési szabályzat módosul és a korábban kapott önkormányzati tájékoztató már nem aktuális. A saját és a megbízott építész tervezőnk felelőssége, hogy az egyszerű bejelentéshez készített terveink az aktuális helyi építési szabályzatban foglaltak alapján készüljenek.

 

Tulajdoni adatok és besorolási viszonyok lekérdezése

A vételre jelölt, kedvező adottságú telek tekintetében még a foglaló vagy előleg kifizetése előtt kérdezzük le a telek adatait a földhivatali nyilvántartásban. Ilyen ingatlantulajdoni lekérdezést megtehetünk évente két alkalommal ingyenesen, ha rendelkezünk – vagy valaki a családban rendelkezik – Ügyfékapu regisztrációval. Ha senki sem rendelkezik Ügyfélkapus regisztrációval a környezetünkben, megkereshetünk ezzel egy közelebbi ismerőst vagy akár egy ügyvédet is.

A magyarorszag.hu-n közöltek szerint: “Természetes személy számára évente két alkalommal az elektronikus dokumentumként szolgáltatott nem hiteles tulajdonilap-másolat lekérdezése ingyenes.” Ingyenes továbbá, havonta 20 letöltési lehetőséggel a Tulajdoni lap I. részének letöltése a nyilvántartásból.

Ha már nincs lehetőségünk ingyenes lekérdezésre, akkor is tegyük meg azt, mert nagyon megéri azt a pár ezer forintos díjat! Milyen további lehetőségeink is vannak ebben az esetben?

A számítógépes földhivatali-nyilvántartási rendszerből a hatályos jogszabályokban megállapított díjazás ellenében jelenleg a következő szolgáltatások vehetők igénybe:

  • Elektronikus dokumentumként szolgáltatott e-hiteles tulajdoni lap, 3600 Ft/ingatlan. Az elektronikus formában szolgáltatott hiteles másolatot a hosszú távú érvényesítés feltételeit biztosító minősített elektronikus aláírással van ellátva. Az ilyen módon hitelesített tulajdoni lap kizárólag elektronikus formában rendelkezik bizonyító erővel.
  • Elektronikus dokumentumként szolgáltatott térképmásolat, 2400 Ft/ingatlan. Az elektronikus formában szolgáltatott térképmásolat, valamint az erről készített papír alapú másolat bizonyító erővel nem rendelkezik.

A földhivatali adatszolgáltatásokhoz kapcsolódó lekérdezési adatok naplózásra kerülnek! A naplóban rögzített adatok a következők:

  • természetes személy azonosító adatai,
  • lekérdezett ingatlanadatok,
  • igénybe vett szolgáltatás típusa,
  • dátum.

A díjköteles lekérdezésekről készült “Elektronikus Bizonylat” a szolgáltatást követő naptól megtalálható a Lekérdezett dokumentumok között.

 

Tulajdonosi adatok egyeztetése a földhivatali nyilvántartás adatai alapján

Ha már lekérdeztük a földhivatali nyilvántartásban a telek adatait, láthatjuk ki a tulajdonos. Mielőtt még elindulnánk az ügyédhez adás-vételi szerződést kötni, kérjük el nyugodtan a tulajdonos személyi igazolványát és az alapján egyeztessük a telek tulajdoni lapján szereplő adatokkal.

Mire is figyeljünk az adategyeztetés során? Például:

  • a névben szereplő betűk pontos sorrendjére,
  • tűnjön fel, ha egy betű különbözik akár a névben, akár a lakcím adatban, pl.: “i” betű helyett “y” betűt találunk, (Bihari/Bihary), a nevek teljesen eltérő személyeket jelenthetnek, annak ellenére, hogy minden más adat megegyezik,
  • lakóhely adataiban bármilyen eltérés mutatkozik,
  • állampolgárság is fontos adat lehet, két különböző állampolgársági adat is utalhat két különböző személyre, annak ellenére, hogy minden más adatban egyezést találunk,
  • Különböző helyrajzi számok a tulajdoni lapon és az eladó által közöltek tekintetében, akár csalásra is utalhat egy ilyen eltérés, például az eladó nem a saját tulajdonát szeretné eladni, amivel mind a tényleges tulajdonosnak, mind a vevőnek súlyos károkat okozhat és amely esetnek nagy valószínűséggel büntetőfeljelentés lesz a vége.

De hiába az előzetes egyeztetés, ha azt nem tesszük meg az ügyvédnél is, a szerződésírás időpontjában. Az eljáró ügyvédnek is egyeztetnie kell a személyazonosító okmányok alapján az eladó tulajdonos, illetve a vevő adatait is, azért itt sem árt az óvatosság és javasolt itt is az okmányok alapján végrehajtott pontos adategyeztetés. Ha valami eltérést találunk az adatokban, az ügyvédnél is és azt az ügyvéd előtt sem tudtuk érdemben tisztázni, inkább álljunk el a szerződéskötéstől és keressünk másik ingatlant!

 

Közművek

Van-e a telek előtt – vagy legjobb esetben a telken – már vezetékes víz, szennyvíz, villamos közmű. Az eladó szóban bármiről nyilatkozhat, de mindenképp indokolt és fontos személyesen a közműszolgáltatónál érdeklődni és meggyőződni ezek meglétéről. Ha nincs valamelyik közmű a telek területére vezetve vagy esetlegesen még a telek környezetében sem található meg, akkor még a foglaló vagy előleg fizetése, illetve a szerződésírás előtt érdeklődjünk a bevezetés költségeiről az illetékes közműszolgáltatóktól.

A közművek telekhez és telekre vezetésének költségei jelentősen befolyásolhatják a telek kialkudott árát, de a leendő ház gépészetének (fűtés, hűtés, meleg-víz előállítás) kialakítására is jelentős hatással lehetnek a későbbiekben.

Hogyan hathat a közművek hiánya az építendő ház gépészetének kialakítására?

Ha nincs vezetékes gázszolgáltatás a telek környezetében, akkor nem is biztos, hogy érdemes azt bevezettetni, főleg, ha több tíz vagy akár több száz méterre kellene azt megtenni, mivel ez már jelentős beruházásnak minősülhet a szükséges pénzeszközökre tekintettel. Ilyen esetben már egy megújuló energiaforrás, például egy geotermikus talajhőnyerő szondarendszer kiépítése is megfontolandó lehet a gáz helyettesítésére. Sokszor egy ilyen megújuló rendszer olcsóbb lehet, mint a gázbevezetés költsége (ez az ár természetesen több egyéb szemponttól is függ).

 

Szemétszállítás

Véleményünk szerint fogyasztóvédelmi szempontból fontos tényező egy telekvásárlás előtt annak áttekintése, hogy a telek környezetében van-e szemétszállítási szolgáltatás. A telekvásárlás előtt kérdezzük meg szintén a helyi önkormányzatot erről. Ha nincs szemétszállítás, akkor hol van a telekhez legközelebb, hol tudjuk elhelyezni a szemetünket, nemcsak az építkezés ideje alatt, hanem majd a beköltözés után is.

Amennyiben nem vagyunk tisztában ezekkel a lehetőségekkel, a rossz helyen lerakott hulladékunkkal akár szabálysértést (2012. évi II. törvény 196. § szakasz (2) bekezdése) vagy rosszabb esetben bűncselekményt (2012. évi C. törvény 248. § szakasz (1) bekezdés a) pontja) követhetünk el.

 

Szomszédi (v)iszony

Kevesen gondolnak – főleg fogyasztóvédelmi szempontból – arra, hogy megnézzék a kinézett építési telek közvetlen szomszédjait, pláne, hogy beszélgessenek is velük még a vásárlás előtt. Persze megkérdezhetjük az eladót is a szomszédi viszonyokról, de ha nagyon eladó neki a terület, valószínűleg eltitkolja, főleg a rossz viszonyokat.

Egy rossz szomszéd a későbbiekben lehet problémás, amikor már tulajdonosok vagyunk és vagy bennünket zavar valamelyik szomszéd által végzett tevékenység, vagy mi zavarjuk a szomszédot valamivel (pl.: építkezési zajok).

Mit tehetünk, hová fordulhatunk, ha zavar bennünket a szomszéd tevékenysége?

Az első lehetőség, amit megtehetünk, hogy a helyi önkormányzat jegyzőjénél birtokvédelmi eljárást kezdeményezünk a zavaró szomszéddal szemben. Ennek részletszabályait a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet határozza meg.

A birtokvédelmi eljárást egy birtokvédelmi kérelem benyújtásával indíthatjuk el. Ezt a kérelmet annál a jegyzőnél lehet írásban vagy szóban előterjeszteni, amelynek illetékességi területén a birtoksértő magatartás megvalósul. A szóban előterjesztett kérelmet írásba kell foglalni.

A hivatkozott kormányrendeletben meghatározott részletszabályokat minden esetben teljesítsük, mivel bármelyik pont kihagyása a kérelemből annak elutasítását vonhatja maga után.

A kérelemnek tartalmaznia kell:

  • a birtokvédelmet kérő nevét, lakcímét vagy székhelyét, továbbá aláírását vagy elektronikus formában benyújtott kérelem esetén annak az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény szerinti hitelesítését,
  • annak a félnek a nevét, továbbá lakcímét vagy székhelyét, akivel szemben a birtokvédelmet kérik (a továbbiakban: ellenérdekű fél),
  • a birtokvédelmi eljárás megindításának alapjául szolgáló tényállás ismertetését, – ideértve a cselekmény leírását -, a birtokvitával érintett dolog megjelölését,
  • a jegyző illetékességét megalapozó tények megjelölését, a birtoksértő magatartás elkövetésének helyére történő utalást,
  • a birtoksértés időpontjára történő utalást,
  • a jegyző döntésére irányuló kifejezett kérelmet,
  • az eljárási illetéket meg kell fizetni és azt a benyújtott kérelemben igazolni szükséges (pl.: illetékbélyeg felragasztásával).

A kérelem előterjesztésével egyidejűleg a birtokvédelmet kérő benyújtja a kérelemben foglaltak igazolására szolgáló bizonyítékokat, és képviselő eljárása esetén csatolja a meghatalmazást.

A birtokvédelmet kérő a papír alapon előterjesztett kérelmet, valamint a kérelem mellékleteit eggyel több példányban nyújtja be, mint amennyi féllel szemben a birtokvédelmet kéri.

Amennyiben a jegyző a kérelmünket elutasította, vagy a döntésével nem értünk egyet, jogorvoslati lehetőségünk polgári peres eljárás kezdeményezése a helyileg illetékes bíróságon. Ezt általában a jegyző útján tehetjük meg, tehát az erre vonatkozó kérelmünket a jegyzőnek kell benyújtani, aki köteles azt a bírósághoz továbbítani.

Az eljárással kapcsolatban célszerű ügyvéd segítségét is kérni, amennyiben erre lehetőség van.

Forrás: https://ugyintezes.magyarorszag.hu/szolgaltatasok/foldhiv_nyilvantart.html

 

Készült az Innovációs és Technológiai Minisztérium támogatásával.

 

Csatlakozz a már 19.000 tagú építkezős/felújítós csoportunkhoz, a Házépítőkhöz!