Ingatlan adás-vétel során mindig sarkalatos kérdés, hogy vegyünk-e igénybe ingatlanközvetítői segítséget, akár eladóként, akár vevőként van szerepünk a történetben. Azt biztosan kevesen tudják, hogy egy ingatlanközvetítőnek is többek között megfelelő végzettséggel és az érvényben lévő etikai kódex előírásait betartva kell dolgoznia.

Most megmutatjuk milyen nagyon fontos szempontokra figyeljünk mielőtt közvetítői segítséget vennénk igénybe ingatlan vétel vagy eladás alkalmával.

 

Szükséges végzettséget szerezni ingatlanközvetítői tevékenységhez?

Az alcímben feltett kérdésre a válasz: igen szükséges!

Az ingatlanközvetítő szolgáltatási tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól a 23/2013. (VI. 28.) számú NGM rendelet rendelkezik. A rendelet által meghatározottak szerint az üzletszerű ingatlanközvetítő tevékenység végzéséhez szükséges bejelentést az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló rendeletben meghatározott ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál kell benyújtani.

A jelenleg érvényben lévő rendelet szerint (499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet) ez a hatóság a szolgáltató lakóhelye vagy székhelye szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal járási (fővárosi kerületi) hivatala.

Fogyasztóvédelmi javaslat: ha találtunk egy számunkra megfelelő ingatlanközvetítő jelöltet, a megbízási szerződés megkötése előtt ellenőrizhetjük, hogy nyilvántartásba vették-e – tehát jogszerűen dolgozik – a helyileg illetékes járási hivatalnál!

Ki végezhet ingatlanközvetítő szolgáltatási tevékenységet?

Az a természetes személy szolgáltató például, aki

  • a nemzetgazdasági miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló miniszteri rendelet szerinti társasházkezelői, ingatlankezelői, ingatlanközvetítői szakképesítéssel rendelkezik, és
  • olyan gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja, alkalmazottja vagy foglalkoztatottja, melynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki vagy -kezelési szolgáltatásra is kiterjed.

Gazdálkodó szervezet szolgáltató esetén az a jogi személy végezhet ilyen tevékenységet:

  • amelynek tevékenységi köre az általa nyújtani kívánt, mindenkor hatályos TEÁOR nómenklatúra szerinti ingatlanügynöki … szolgáltatásra is kiterjed, és
  • amely legalább egy olyan személyesen közreműködő taggal, alkalmazottal vagy – egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy olyan – foglalkoztatottal rendelkezik, aki a hatóság által vezetett, általa nyújtani kívánt szolgáltatásra vonatkozó nyilvántartásban szerepel.

A részletszabályokból látható, hogy ingatlanközvetítési szolgáltatást csak olyan természetes személy végezhet, akinek megfelelő szakképesítése van!

Fogyasztóvédelmi javaslat: Mielőtt ingatlanközvetítőt bízunk meg, kérjük el a tevékenység végzésére jogosító szakképesítési bizonyítványát!

 

Ingatlanközvetítői etikai kódex?

A Magyar Kereskedelmi és Ipar Kamara által kiadott Etikai Kódex érvényes az ingatlanos szakmák dolgozóira is. Az ingatlanközvetítőkre is érvényes Etikai Normagyűjtemény elérhető és letölthető a MIOSZ (Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége) honlapjáról az alábbi linkre kattintva:

Ingatlanközvetítői Etikai Normagyűjtemény

 

Az ingatlanközvetítői felelősség

Az Etikai Normagyűjteményből összegyűjtöttünk néhány olyan részletet, amely értékelésünk szerint nagyon fontos egy ingatlanközvetítői megbízás során. Ezekről a megbízónak minden esetben tudnia kell, elősorban azért, hogy tisztában legyen mit is várhat el egy ingatlanközvetítői szolgáltatás igénybevétele esetén.

Az ingatlanközvetítés általános szabályai

  • Ingatlanközvetítő a rábízott ügyben csak írásban kötött megbízási szerződés alapján járhat el. Tartozik az általa közvetített ingatlant alaposan megtekinteni, annak 90 napnál nem régebbi tulajdoni lapját megismerni.
  • Az ingatlanközvetítő csak valós információkat adhat, általa ismert tényeket – melyek a vevői érdekeket egyébként sértenék – nem hallgathat el.
  • Az ingatlanközvetítő – ügyfele érdekeit képviselve – tartozik a megbízója számára a legkedvezőbb adás-vételi árat elérni, ügyfele méltányos érdekeit jogszerű eszközökkel védelmezni.
  • Amennyiben több részfeladatra vonatkozóan több ingatlanközvetítő kapott megbízást, úgy ezek feltételeit az ingatlanközvetítő ügyfelével tisztázza, törekedjen a más megbízottakkal való korrekt együttműködésre.
  • Az ingatlanközvetítő ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan egynél több ügyféltől ellenszolgáltatást abban az esetben fogadhat el, amennyiben erről mindkét felet előzetesen tájékoztatta.
  • Minden ingatlanközvetítőnek törekednie kell a kizárólagos típusú megbízások kötésére a piac tisztasága, átláthatósága, és a fogyasztók védelme érdekében.

 

Az ingatlanközvetítő legfontosabb erkölcsi követelményei

  • az ingatlanközvetítő köteles lelkiismeretesen és szakszerűen eljárni,
  • szóban, írásban vállalt kötelezettségeit teljesíteni,
  • jóhiszemű, jó szándékú üzleti magatartást tanúsítani,
  • tevékenységét a társirodákkal a kölcsönös együttműködés szellemében folytatni,
  • munkája végzéséhez szükséges keresleti és kínálati adatbázisát naprakész állapotban tartani. Az adatbázis csak valós adatokra épülhet (nem tartalmazhat hamis adatokat, illetve nem aktuális adatokat),
  • gondosan kell eljárnia a megbízásban közreműködő partnerek, al-, illetve társvállalkozók kiválasztásánál,
  • megbízhatóan viselkedni, ingatlanügyleteket intézni, ezek során a  lényeges körülményekre, esetleges következményekre az ügyfelek figyelmét felhívni,
  • az ingatlanközvetítő csak olyan ingatlant hirdethet, amelyre írásos, érvényes, a megbízó részéről vissza nem vont megbízási szerződése van, és amely ingatlan szabadon értékesíthető (nem került eladásra, foglalózásra, nincsen felfüggesztve, stb.),
  • az ingatlanközvetítő csak valós tartalommal hirdethet, nem használhat más ingatlanközvetítők által készített képeket, alaprajzokat, stb., kivéve ha azok használatára a jogosult harmadik személy felhatalmazta,
  • az ingatlanközvetítő csak a megbízásban szereplő (irány) áron hirdetheti az ingatlant, attól csak a megbízó előzetes hozzájárulásával térhet el.

 

Hogyan válasszunk ingatlanközvetítőt?

Nézzük mit tehetünk annak érdekében, hogy a legmegfelelőbb ingatlanközvetítőt találjuk meg meglévő ingatlanunk értékesítésére, vagy leendő ingatlanunk keresésére.

Manapság leggyakrabban az Interneten keresünk, azon belül is regionálisan, saját ingatlanunk közelében. Ilyenkor nézzük meg van-e az ingatlanközvetítőnek weboldala és amennyiben van, azon mit tett magáról és tevékenységéről közzé. Miről tájékoztat, milyen szerződést köt a megbízóival, egy ilyen minta szerződést közzétett-e a weboldalán. Ezek már sokatmondó adatok, mindenképp vegyük figyelembe azokat.

Ha az előzetes keresésünk eredményes volt, keressük meg személyesen a konkrét jelöltet és kérjünk tőle további információkat róla és szolgáltatásáról. Kérjük el a végzettséget igazoló dokumentumokat, illetve kérjünk konkrét felvilágosítást a közvetítői szerződés részleteiről, valamint a jutalék pontos mértékéről, elszámolásának részleteiről (pl.: készpénzes vagy átutalásos fizetés, papír alapú vagy elektronikus számlát állít ki a szolgáltatási díjról).

 

Ingatlanközvetítői szerződés részletei

Legfontosabb rendelkezések a szerződésben:

  • milyen időszakra szól a közvetítői megbízás,
  • az ingatlanközvetítő kizárólagosan jogosult-e a lakásunk értékesítésében részt venni,
  • a közvetítőt milyen díjazás illeti meg,
  • milyen fizetési feltételek mellett vállalja a megbízást.

Javasolt előre rögzíteni, hogy kizárólagos közvetítői szerződésről van-e szó vagy nem. Előfordulhat, hogy a kizárólagos szerződés alatt a tulajdonosnak nincs lehetősége arra, hogy maga találjon vevőt, illetve ilyenkor is közvetítői díjat kell-e fizetnie.

Pontosan rögzítsük a megállapodásban a közvetítői díj mértékét is!

Az ingatlanközvetítői megbízás lehet, hogy csak egyszerű, egyoldalas nyomtatványnak tűnik, azonban lehetnek a nyomtatványban hivatkozások például az általános szerződési feltételekre, amelynek a közvetítő által meghatározott feltételei automatikusan, tehát annak a megbízó külön aláírása nélkül is a megbízási szerződés részévé válnak.

Ilyenkor kérjük el ezeket a hivatkozott dokumentumokat is és olvassuk át részletesen azokat.

Rendkívül fontos dokumentum a hivatkozott általános szerződési feltétel, ezért legyünk nagyon körültekintőek ilyen megbízási szerződés aláírása előtt. Van példa olyan bírósági döntésre, mely szerint tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amelyben a jutalék akkor is megilleti a megbízott ingatlanközvetítőt, ha az ingatlant nem az általa közvetített vevő vásárolja meg.

 

Mikor járhat az ingatlanközvetítőnek megbízási díj?

Az ingatlanközvetítőnek a díj általában az ingatlan adás-vételi szerződés aláírásával egy időben, az első pénzmozgáskor jár, de ettől eltérő fizetésben is megállapodhatnak a felek.

 

Szokatlan egyben tisztességtelen ingatlanközvetítői eljárásnak tűnő esetek

Láttunk már olyan ingatlanközvetítőt, aki a vevő felé ingyenes közvetítést hirdet. Ezzel azt mondja, hogy a közvetítésért nem is kér pénzt, de a vevővel kötött megállapodásban már kikötheti, hogy csak az általa ajánlott ügyvédnél köthető meg az ingatlan adás-vételi szerződés, amivel akár több százezer forint plusz költséget is ráterhelhet a vevőre, csak nem közvetítői jutalékként, hanem ügyvédi díjként!

Értékelésünk szerint ez azért lehet tisztességtelen, mert az igaz, hogy ingatlan adás-vétel esetén általában a vevő fizeti az ügyvédi költségeket, de meg kell hagyni számára a szabad ügyvédválasztás jogát, amely során akár több ügyvédtől is kérhet árajánlatot és ezek közül szabadon eldöntheti, hogy pénztárcájának megfelelően melyiket válassza.

 

Összefoglalás

A cikkben szerettük volna bemutatni az ingatlanközvetítői szolgáltatás jogszabályi alapjait, illetve felhívni a figyelmet az ingatlanközvetítő kiválasztásának folyamatára, fogyasztóvédelmi szempontjaira. Reméljük az általunk megfogalmazott szempontok segítenek megérteni az ingatlanközvetítői szolgáltatás részleteit és segítenek egy ilyen döntési helyzetben a megbízó érdekeinek megfelelő döntést hozni.

 

Készült az Innovációs és Technológiai Minisztérium támogatásával.

Csatlakozz a már 20.000 tagú építkezős/felújítós csoportunkhoz, a Házépítőkhöz!

Források: miosz.hu – Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége