Ingatlan építési vagy felújítási szolgáltatásra vállalkozási (kivitelezési) szerződést érdemes kötni minden alkalommal, kivétel nélkül. Megmutatjuk mire kell mindenképp figyelnie, ha kivitelezési szerződést kötne magánszemélyként. Elsődlegesen is fontos hangsúlyozni, hogy a kivitelezési szerződés kizárólag írásban érvényes, ezért csak a jogszabályoknak megfelelő tartalmú megállapodás aláírását követően kezdjék meg az érdemi építési munkát.

Vállalkozási szerződés általános szabályai

A vállalkozási szerződés általános szabályait ma Magyarországon a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) (Ptk.) XXXVII. Fejezetében található 6:238. – 6:250. §-ok tartalmazzák, illetve a 6:252. §-ban kizárólag a kivitelezési szerződésre vonatkozó rendelkezéseket találhatunk. Nézzük a legfontosabb jogszabályi előírásokat egy ilyen szerződés megírására tekintettel. Az építési szerződés jogszabályi elnevezése 2014. március 15. napjától kivitelezési szerződésre változott, ezért ezt kell feltüntetni a szerződésünk elnevezéseként is.

A Ptk. rendelkezéseitől közös akarattal el lehet térni, azonban a Kivitelezési kódex (az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) előírásaitól nem lehet eltérni. Ezért is rögzíthetjük azt, hogy kötelező szerződéses elemeket a Kivitelezési kódexben találunk.

Nézzük milyen szerződési elemeket fogalmaz meg a Ptk.

(Az alábbiak közlésekor a Ptk. szövegezését vettük figyelembe. A pontos jogszabályi megfogalmazás megtartásával célunk a korrekt tájékoztatás és elsősorban figyelemfelhívás a szerződés tartalmi elemeire vonatkozóan. Minden szerződés megkötése előtt javasoljuk jogásszal történő egyeztetés megtartását, illetve, lehetőség szerint a szerződés szövegének megfogalmazását bízzuk minden esetben gyakorlott jogászra. A szerződés véglegesítése előtt a tervezetet nézzük át több alkalommal. Amennyiben a vállalkozó jogásza készíti a szerződés tervezet megfogalmazását, a tervezetet mutassuk meg egy olyan jogásznak is, akit mi magunk építtetőként fizetünk. Az általunk így megbízott jogász nagy valószínűséggel csak a mi érdekeinket képviseli majd az építési szerződésírás folyamatában.

 

  1. Vállalkozási szerződés

Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény (a továbbiakban: mű) megvalósítására, a megrendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles.

A cikkben jogi személy és magánszemély között kötött szerződésre gondoltunk, ezért a jogszabály ezen pontjában vállalkozóként azt a jogi személyt vagy egyéni vállalkozót értjük, aki az építési szolgáltatást nyújtja, megrendelőként pedig azt a természetes személyt, például épület tulajdonost, akinek az ingatlanán az építési munkálatokat (tevékenységet) végzik.

  1. A tevékenység (itt építési tevékenység) megszervezése

Az építési tevékenység végzésének feltételeit a vállalkozó úgy köteles megszervezni, hogy biztosítsa a tevékenység biztonságos, szakszerű, gazdaságos és határidőre történő befejezését.

Ha a mű előállításához valamilyen anyag szükséges, azt a vállalkozó köteles beszerezni. (Itt elmondhatjuk, hogy láttunk már ettől eltérő megegyezést is, amikor a megrendelő tulajdonos vállalja a szerződésben a szükséges anyagok beszerzését. Egy ilyen esetben is nagyon fontos a vállalások teljes körű pontosítása.)

  1. A megrendelő utasítási joga

A vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni. Az utasítás nem terjedhet ki a tevékenység megszervezésére, és nem teheti a teljesítést terhesebbé.

Ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a vállalkozó köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a vállalkozó a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja. A vállalkozó köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.

  1. Az építési tevékenység végzésének helye

Ha a tevékenységet a megrendelő által kijelölt munkaterületen kell végezni – és kivitelezési szerződés esetében biztos, hogy erről van szó -, a megrendelő köteles azt a tevékenység végzésére alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani.

A vállalkozó a tevékenység megkezdését mindaddig megtagadhatja, amíg a munkaterület a tevékenység végzésére nem alkalmas. Ha a megrendelő a munkaterületet a vállalkozó felszólítása ellenére nem biztosítja, a vállalkozó elállhat a szerződéstől, és kártérítést követelhet.

Ha a felek abban állapodnak meg, hogy a tevékenység végzésére kijelölt helyet a vállalkozó teszi a tevékenység végzésére alkalmassá, annak költségeit a megrendelő viseli.

  1. A megrendelő ellenőrzési joga

A megrendelő a tevékenységet és a felhasználásra kerülő anyagot bármikor ellenőrizheti.

A vállalkozó nem mentesül a szerződésszegés jogkövetkezményei alól amiatt, hogy a megrendelő a vállalkozó tevékenységét nem vagy nem megfelelően ellenőrizte. Itt érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy építési műszaki ellenőr foglalkoztatása minden új épület építése, bővítése esetében rendkívül fontos. Ha több fővállalkozó kivitelezővel köt szerződést a megrendelő, akkor ráadásul kötelező is a műszaki ellenőr bevonása.

  1. A munkavégzés összehangolása

Ha ugyanazon a munkaterületen egyidejűleg vagy egymást követően több vállalkozó tevékenykedik, a munkák gazdaságos és összehangolt elvégzésének feltételeit a megrendelő köteles megteremteni.

Ezért is praktikus lehet az az eset, hogy a megrendelő egy generálkivitelezővel szerződik, így az alvállalkozók munkájának összehangolását a fővállalkozó kivitelező végzi, nem mellékesen így rá hárul az ezzel kapcsolatos késedelemből eredő felelősség is.

  1. Többletmunka, pótmunka

A vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg (többletmunka).

A vállalkozó köteles elvégezni az utólag megrendelt, különösen tervmódosítás miatt szükségessé váló munkát is, ha annak elvégzése nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé (pótmunka).

Nincs olyan vitás ügy megrendelő-vállalkozó között, ahol a pótmunka, többletmunka kérdése ne merülne fel. Azt is érdemes tudni, hogy a 2020. január 1. napját követően megkötött szerződésekre vonatkozóan módosultak a jogszabályi előírások.

A változásokról részleteket itt találnak:

https://epitesijog.hu/9000-torlik-a-kivitelezesi-kodex-potmunka-es-tobbletmunka-fogalmait

  1. A vállalkozói díj

Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére nem jogosult. A megrendelő köteles azonban megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.

Tételes elszámolás szerint meghatározott vállalkozói díj esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.

 A vállalkozói díj a szerződés teljesítésekor esedékes.

  1. Törvényes zálogjog

A vállalkozót a vállalkozói díj és a költségek biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében birtokába kerültek.

  1. A szolgáltatás átadás-átvétele

 A vállalkozó a művet átadás-átvételi eljárás keretében köteles átadni, amelynek során a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos azon vizsgálatokat, amelyek a teljesítés szerződésszerűségének megállapításához szükségesek.

 Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt teljesítési határidőn belül megkezdődik. Az átadás-átvétel időtartama harminc nap. Vállalkozások közötti szerződés, illetve szerződő hatóság által megrendelőként szerződő hatóságnak nem minősülő vállalkozással kötött szerződés esetén az átadás-átvétel időtartamára vonatkozó rendelkezéstől a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével egyoldalúan és indokolatlanul a vállalkozó hátrányára eltérő szerződési feltételt – mint tisztességtelen kikötést – a vállalkozó megtámadhatja.

Nem tagadható meg az átvétel a mű olyan hibája miatt, amely, illetve amelynek kijavítása vagy pótlása nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot.

Ha a megrendelő az átadás-átvételi eljárást nem folytatja le, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokbavétel alapján állnak be.

Ha a szerződés teljesítéséhez a vállalkozó dolog tulajdonjogának átruházására köteles, a dolog a mű átadásával és az ellenérték megfizetésével kerül a megrendelő tulajdonába.

  1. A szerződés lehetetlenülése

Ha a teljesítés olyan okból válik lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, és

  1. a) a lehetetlenné válás oka a vállalkozó érdekkörében merült fel, díjazásra nem tarthat igényt;
  2. b) a lehetetlenné válás oka a megrendelő érdekkörében merült fel, a vállalkozót a díj megilleti, de a megrendelő levonhatja azt az összeget, amelyet a vállalkozó a lehetetlenné válás folytán költségben megtakarított, továbbá amelyet a felszabadult időben másutt keresett vagy nagyobb nehézség nélkül kereshetett volna;
  3. c) a lehetetlenné válás oka mindkét fél érdekkörében vagy érdekkörén kívül merült fel, a vállalkozót az elvégzett munka és költségei fejében a díj arányos része illeti meg.

Lehetetlenülés esetén a megrendelő követelheti, hogy a vállalkozó a megkezdett, de be nem fejezett művet neki adja át; ebben az esetben a jogalap nélküli gazdagodás szabályait kell megfelelően alkalmazni.

  1. Elállás, felmondás

A megrendelő a szerződéstől a szerződés teljesítésének megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja.

A megrendelő elállása vagy felmondása esetén köteles a vállalkozónak a díj arányos részét megfizetni és a szerződés megszüntetésével okozott kárt megtéríteni azzal, hogy a kártalanítás a vállalkozói díjat nem haladhatja meg.

A Ptk. rendelkezik az ingyenes vállalkozási szerződés szabályairól is. E rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell az olyan vállalkozási szerződésre, amely alapján a megrendelő ellenszolgáltatás nyújtására nem köteles.

Ha a vállalkozó a szolgáltatás nyújtását ingyenesen vállalja, a megrendelő köteles a vállalkozó költségeit megtéríteni.

Kivitelezési szerződés meghatározása a Ptk-ban

A Ptk. XXXVII. Fejezet 3. pontja határozza meg a kivitelezési szerződés alapjait. E szerint a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésére és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles.

A munka elvégzéséhez szükséges tervdokumentáció elkészítése és a hatósági engedélyek beszerzése a megrendelő kötelezettsége.

A kivitelező köteles a megrendelő által átadott tervdokumentációt a szerződés megkötése előtt megvizsgálni és a megrendelőt a terv felismerhető hibáira, hiányosságaira figyelmeztetni. Ha a terv valamely hibája vagy hiányossága a kivitelezés folyamatában válik felismerhetővé, a kivitelező késedelem nélkül köteles erről a megrendelőt tájékoztatni.

Kivitelezési szerződés kötelező előírásai a Kivitelezési kódexben

Az építési kivitelezési szerződés megfogalmazásakor egy másik ide vonatkozó jogszabályt is figyelembe kell vennünk. Ez nem más, mint az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet.

A rendelet hatálya kiterjed:

  1. a) az építőipari kivitelezési tevékenység folytatására,
  2. b) az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításában részt vevő építtető, építészeti-műszaki tervező, kivitelező, felelős műszaki vezető, tervezői művezető, építési műszaki ellenőr és az építtetői fedezetkezelő feladataira,
  3. c) az építési napló, az építési napló alvállalkozói nyilvántartása és a felmérési napló vezetésére,
  4. d) a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményeire,
  5. e) az építőipari kivitelezési tevékenység pénzügyi fedezetének, valamint a kivitelező által nyújtott biztosíték kezelésének rendjére,
  6. f) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésével kapcsolatos eljárásra és adatszolgáltatásra,
  7. g) az építőipari kivitelezési tevékenység befejezésével kapcsolatos eljárásokra,
  8. h) az építészeti-műszaki tervezési és a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi és formai előírásaira,
  9. i) a vállalkozói díjjal kapcsolatos szabályozásra,
  10. j) az építőipari kivitelezési tevékenységet végzők névjegyzékének a vezetésére,
  11. k) az építőipari kivitelezési vállalkozások minősítéséhez szükséges adatszolgáltatásra.

A Kivitelezési kódex 3.§ (2) bekezdése alapján a kivitelezési szerződésnek kötelező tartalmaznia:

  1. a) az építtető, alvállalkozói szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét és elektronikus építési napló (a továbbiakban: e-építési napló) vezetés esetén az alkalmazás használatához szükséges naplóügyfél-jelét (a továbbiakban: NÜJ),
  2. b) a szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, elérhetőségét, adószámát, vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számát, pénzforgalmi számlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,
  3. c) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését, az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám), az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával,
  4. d) a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket részletesen (ideértve a kivitelezési tervszolgáltatásnak, az építési munkaterület átadásának, az építési napló megnyitásának, a tervezett kezdésnek, figyelemmel a (12) bekezdésre, a részteljesítés, az átadás-átvétel, a birtokbaadás határidejét vagy határnapját, az igényelt befejezési határidőt vagy határnapot),
  5. e) a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét, a d) pontban foglaltak figyelembevételével szakaszait,
  6. f) annak rögzítését, hogy az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező, alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá,
  7. g) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezést,
  8. h) az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására (elszállíttatására) kötelezett megnevezését,
  9. i) a vállalkozói díj megállapításának alapjául szolgáló árazatlan költségvetési kiírás meglétére történő utalást, ha annak elkészítését e rendelet vagy más jogszabály előírja,
  10. j) az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő többletmunka, pótmunka elszámolható ellenértékének elszámolási módját,
  11. k) fővállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult építési műszaki ellenőr, alvállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult felelős műszaki vezető megnevezését,
  12. l) a szerződő felek erre irányuló megállapodása és a jogszabályi feltételek fennállása esetén annak rögzítését, hogy a szerződéses jogviszonyukból keletkező vitájuk rendezése érdekében igénybe vesznek-e mediátori közreműködést, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választottbíróság elé terjesztik-e,
  13. m) az építtető nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik,
  14. n) ha az építtető a fővállalkozó kivitelező részére az ellenszolgáltatása részeként előleg kifizetését biztosítja, az előleg felhasználásának meghatározását és az előleg elszámolásának módját,
  15. o) a felek megállapodása esetén a fővállalkozó kivitelező által a szavatossági, jótállási (a továbbiakban: garanciális), valamint a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott (a továbbiakban: teljesítési) biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét,
  16. p) a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait, ha a szerződő felek tartalékkeretet kötnek ki,
  17. q) a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Fgyr.) szerinti üzlethelyiségen kívül kötött szerződésnek minősülő kivitelezési szerződés esetén
  18. qa) az Fgyr. szerinti szerződéskötést megelőző tájékoztatást, és
  19. qb) az építtető kifejezett nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy kívánja-e a szerződéskötéstől számított 14 napon belül a kivitelezési tevékenység megkezdését,
  20. r) a kivitelező nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló kormányrendeletben meghatározott kötelező felelősségbiztosítással rendelkezik vagy legkésőbb a munkaterület átadásakor rendelkezni fog.

(2a) Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész kizárólagos tulajdonosa, a kivitelezési szerződés mellékletét képezi az a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa, társtulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi.

Az alvállalkozói kivitelezési szerződés – a Kivitelezési kódex 3. § (2) bekezdésben foglaltakon túlmenően – tartalmazza név, illetve megnevezés, adószám, lakcím, illetve székhely szerint rögzítve, hogy mely vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel kötött kivitelezési szerződés teljesítése érdekében kerül sor az alvállalkozói kivitelezési szerződés megkötésére, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét.

A Kivitelezési kódex is tartalmazza, hogy a 3. § (2) bekezdésben nem szabályozott kérdésekben a Ptk.-nak a kivitelezési szerződésre vonatkozó rendelkezései irányadók.

 

A kormányrendelet további minősített esetekre vonatkozó előírásokat is tartalmaz, de ezeket jelen cikkben nem érintettük, mivel azok esetleges szerződéses érvényesítése véleményünk szerint mindenképp jogi szakértelmet igényel!

 

Megpróbáltunk az Interneten megbízható magyar forrásokból még több információt felkutatni az építési kivitelezői szerződésekről. Kutatásunk során több weboldalt is találtunk, közöttük olyat is, ahol konkrét építési szerződési minták érhetők el letölthető formátumban.

A kivitelezési szerződésről további információkat olvashat az alábbi linkre kattintva:

https://epitesijog.hu/158-epitesi-szerz-des

Kivitelezési szerződési mintákat talál letölthető és szerkeszthető formátumban az alábbi linkre kattintva:

https://www.e-epites.hu/iratmintak

Készült az Innovációs és Technológiai Minisztérium támogatásával.

Csatlakozz a már 19.000 tagú építkezős/felújítós csoportunkhoz, a Házépítőkhöz!

 

Tájékoztatjuk, hogy jelen cikk nem minősül hiteles jogszabály-értelmezésnek, az itt közöltek kizárólag a szerző magánvéleményét tükrözik. A szövegben az érintett jogszabályok és jogszabályhelyek feltüntetése elsősorban azt a célt szolgálja, hogy az olvasó ezek alapján felkutathassa a konkrét jogszabályi rendelkezést és így tájékozódjon, illetve ezzel választ kaphasson a felmerült kérdéseire.

Ez a cikk jogi tanácsadásként nem értelmezhető. A cikkben szereplő információk az alapul szolgáló és feltüntetett jogszabályokban ellenőrizhetők.

Az esetleg előforduló hibákért és az ezekből fakadó károkért a szerző és a Magyar Ár-Érték Arány Kutató Egyesület nem vállal felelősséget. A megjelenített információk és adatok kizárólag tájékoztatásul szolgálnak, azok teljességéért és minden élethelyzetre való alkalmazhatóságáért a szerző és a Magyar Ár-Érték Arány Kutató Egyesület felelősséget nem vállal.